Pelunasan dipercepat dan pelunasan sebagian KPR: penalti dan hitungan hemat bunga
Cara menghitung manfaat pelunasan sebagian KPR, perbedaan memotong tenor dan menurunkan cicilan, penalti yang perlu diperhitungkan, serta langkah setelah KPR lunas sampai roya.
Pelunasan sebagian KPR menghemat bunga karena bunga anuitas dihitung dari sisa pokok. Setelah membayar ekstra, Anda biasanya bisa memilih dua opsi: memotong tenor dengan cicilan tetap, atau menurunkan cicilan dengan tenor tetap. Memotong tenor menghemat bunga jauh lebih banyak. Dalam contoh ilustratif, pembayaran ekstra Rp50 juta pada tahun kelima KPR Rp500 juta (bunga 9%, 20 tahun) menghemat bunga sekitar Rp117 juta jika tenor dipotong, tetapi hanya sekitar Rp41 juta jika cicilan diturunkan. Penalti, misalnya 2% dari jumlah yang dilunasi, perlu dikurangkan dari penghematan tersebut, dan biasanya lebih berat selama masa fix.
Panduan ini bagian dari simulasi KPR lengkap.
Penalti: apa yang perlu dicek di perjanjian
| Hal yang dicek | Mengapa penting |
|---|---|
| Besaran penalti selama masa fix | Sering lebih tinggi untuk melindungi bank dari risiko suku bunga |
| Besaran penalti setelah masa fix | Bisa lebih rendah; ada yang membebaskan pada kondisi tertentu |
| Dasar perhitungan | Persentase dari jumlah yang dilunasi atau dari sisa pokok |
| Minimal nominal pelunasan sebagian | Ada bank yang menetapkan nominal minimum atau kelipatan cicilan |
| Frekuensi | Berapa kali per tahun pelunasan sebagian diperbolehkan |
| Biaya administrasi | Biaya tetap di luar penalti |
Angka penalti di halaman ini adalah contoh. Ketentuan sebenarnya hanya yang tertulis di perjanjian kredit Anda. Jika tidak jelas, minta penjelasan tertulis dari bank sebelum menyetor dana.
Contoh hitungan pelunasan sebagian
Data contoh:
- Plafon awal Rp500 juta, bunga 9%, tenor 20 tahun
- Cicilan ≈ Rp4.498.630
- Setelah 60 cicilan, sisa pokok ≈ Rp443.535.245
- Pembayaran ekstra Rp50 juta, penalti 2% = Rp1.000.000
- Sisa pokok baru ≈ Rp393.535.245, sisa tenor 180 bulan
Opsi A: cicilan diturunkan, tenor tetap 180 bulan.
- Cicilan baru ≈ Rp3.991.496, turun sekitar Rp507.133 per bulan
- Total pembayaran 180 bulan berkurang ≈ Rp507.133 × 180 ≈ Rp91,3 juta
- Bunga yang dihemat = Rp91,3 juta − Rp50 juta (pokok yang Anda setor) ≈ Rp41,3 juta
- Dikurangi penalti: sekitar Rp40,3 juta
Opsi B: cicilan tetap, tenor dipotong.
- Dengan cicilan tetap Rp4.498.630, sisa pokok Rp393,5 juta lunas dalam sekitar 143 bulan
- Tenor terpotong sekitar 37 bulan, lebih dari tiga tahun
- Total pembayaran berkurang ≈ Rp4.498.630 × (180 − 142,9) ≈ Rp167,1 juta
- Bunga yang dihemat ≈ Rp167,1 juta − Rp50 juta ≈ Rp117,1 juta
- Dikurangi penalti: sekitar Rp116,1 juta
Opsi A memberi ruang napas bulanan; opsi B memberi penghematan terbesar. Jika anggaran bulanan Anda sudah aman, opsi B biasanya lebih menguntungkan. Untuk mengulang hitungan, masukkan sisa pokok baru sebagai plafon di kalkulator simulasi cicilan KPR dan coba beberapa tenor.
Seberapa besar pengaruh penalti?
Pada contoh di atas, bandingkan penalti dengan penghematan bila dana Rp50 juta disetor pada masa fix atau setelahnya. Angka penalti adalah contoh:
| Waktu pelunasan | Penalti contoh | Penalti dalam rupiah | Bunga dihemat (opsi B) |
|---|---|---|---|
| Selama masa fix | 3% | Rp1.500.000 | ≈ Rp117,1 juta |
| Setelah masa fix | 1% | Rp500.000 | ≈ Rp117,1 juta |
Pada pelunasan sebagian dengan potong tenor, penalti persentase kecil jarang menghapus manfaatnya. Penalti menjadi penting ketika Anda melunasi penuh untuk take over, karena dihitung dari sisa pokok yang besar: 3% dari Rp443,5 juta sekitar Rp13,3 juta. Selain itu, bunga yang dihemat di atas dihitung pada bunga 9%; bila bunga fix Anda jauh lebih rendah daripada floating, menunggu sampai bunga floating berlaku sering lebih masuk akal.
Pelunasan sebagian atau simpan di deposito?
Bandingkan imbal hasil bersih simpanan dengan bunga KPR:
- Bunga deposito dikenai PPh final, sehingga imbal hasil bersihnya lebih rendah dari bunga yang diumumkan.
- Jika bunga KPR Anda 9% dan imbal hasil bersih deposito jauh di bawahnya, setiap rupiah yang dipakai untuk melunasi pokok "menghasilkan" sekitar 9% dalam bentuk bunga yang tidak perlu dibayar.
Namun, jangan memakai dana darurat. Uang yang sudah masuk ke pokok KPR tidak bisa ditarik kembali saat Anda membutuhkannya. Urutan yang aman: dana darurat cukup, utang berbunga lebih tinggi (kartu kredit, KTA) lunas, baru pelunasan sebagian KPR.
Waktu yang paling tepat
- Setelah masa fix berakhir, karena penalti umumnya lebih ringan dan bunga floating biasanya lebih tinggi, sehingga penghematan per rupiah lebih besar.
- Lebih awal lebih baik dalam tenor, karena bunga yang dihemat dihitung dari sisa waktu yang lebih panjang.
- Sebelum take over, bila sisa pokok yang kecil membuat take over tidak layak. Lihat simulasi take over KPR.
Pelunasan penuh dan langkah setelah lunas
- Minta rincian pelunasan resmi: sisa pokok, bunga berjalan, penalti, dan biaya administrasi pada tanggal tertentu.
- Setor dana sesuai rincian dan simpan bukti.
- Minta surat keterangan lunas dan pastikan status di SLIK diperbarui menjadi lunas.
- Ambil sertifikat asli dan dokumen lain yang disimpan bank.
- Urus roya (penghapusan hak tanggungan) di kantor pertanahan, sendiri atau lewat notaris, dengan surat roya dari bank. Layanan hak tanggungan kini berbasis elektronik di BPN.
- Cek apakah ada pengembalian premi asuransi sebagian untuk sisa periode polis.
Tanpa roya, sertifikat masih tercatat dibebani hak tanggungan, yang bisa menghambat penjualan atau penjaminan berikutnya.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah pelunasan sebagian otomatis memotong tenor?
Tidak selalu. Ada bank yang otomatis menurunkan cicilan, ada yang memberi pilihan. Sampaikan pilihan Anda secara tertulis saat mengajukan pelunasan sebagian.
Apakah KPR syariah mengenal penalti pelunasan?
Pada murabahah, yang dilunasi adalah sisa harga jual, dan potongan pelunasan bergantung pada kebijakan bank. Lihat KPR syariah vs konvensional.
Bisakah bonus tahunan dipakai rutin untuk pelunasan sebagian?
Bisa, bila perjanjian mengizinkan pelunasan sebagian beberapa kali dan penaltinya kecil. Hitung apakah biaya administrasi per transaksi tidak menghapus manfaat untuk nominal kecil.
Apakah penalti pelunasan dipercepat itu sah?
Penalti yang diperjanjikan dan diinformasikan dengan jelas sebelum akad merupakan bagian dari perjanjian kredit. Jika penalti yang ditagih tidak sesuai perjanjian, ajukan pengaduan ke bank lalu ke OJK; lihat panduan pengaduan KPR.
Sumber
- Otoritas Jasa Keuangan (OJK) — pelindungan konsumen dan informasi biaya produk
- Kementerian ATR/BPN — roya dan layanan hak tanggungan elektronik
- Direktorat Jenderal Pajak — PPh final atas bunga deposito
