Perbandingan jenis skema KPR di Indonesia
Bandingkan cara kerja, kecocokan, dan risiko berbagai skema KPR dan take over sebelum memilih penawaran bank.
Tabel ini membandingkan jenis skema, bukan bank tertentu. Satu bank biasanya menawarkan beberapa skema sekaligus, misalnya fix 3 tahun dan fix 5 tahun, lalu floating. Bacalah kolom perlu diwaspadai dengan teliti: di sanalah biasanya selisih biaya terbesar muncul. Untuk menghitung dampaknya, gunakan kalkulator simulasi cicilan KPR dan kalkulator take over KPR.
Pilih judul kolom untuk mengurutkan.
| Skema | Cara kerja | Cocok untuk | Perlu diwaspadai |
|---|---|---|---|
| Fix singkat lalu floating | Bunga tetap 1–3 tahun pertama, lalu mengikuti bunga floating bank | Pembeli yang yakin penghasilannya naik atau berencana take over setelah masa fix | Lonjakan cicilan setelah masa fix; penalti bila dilunasi selama masa fix |
| Fix panjang lalu floating | Bunga tetap 5–10 tahun atau lebih, biasanya lebih tinggi dari promo singkat | Rumah tangga yang butuh cicilan stabil dan tidak berencana pindah bank | Bunga fix lebih tinggi; penalti pelunasan selama masa fix bisa lebih besar |
| Fix berjenjang | Bunga naik bertahap, misalnya tahun 1–2, 3–4, 5, lalu floating | Pembeli muda dengan perkiraan kenaikan gaji yang realistis | Total bunga bisa lebih tinggi dari fix datar; cek angka tiap jenjang |
| Floating penuh | Bunga mengikuti kebijakan bank sejak awal, umumnya dikaitkan dengan SBDK | Debitur yang berencana melunasi cepat dan ingin penalti rendah | Cicilan bisa naik kapan saja sesuai ketentuan perjanjian |
| KPR subsidi FLPP | Bunga 5% tetap sampai lunas, tenor sampai 20 tahun, untuk MBR yang memenuhi syarat | Pembeli rumah pertama dengan penghasilan di bawah batas yang ditetapkan pemerintah | Batas harga dan penghasilan per wilayah; rumah wajib dihuni dan ada larangan pengalihan |
| KPR syariah murabahah | Bank membeli rumah lalu menjual ke nasabah dengan margin; cicilan tetap sampai lunas | Nasabah yang ingin akad syariah dan cicilan pasti | Margin tetap meski bunga pasar turun; potongan pelunasan dipercepat tergantung kebijakan bank |
| KPR syariah MMQ | Kepemilikan bersama bank dan nasabah; nasabah membeli porsi bank dan membayar sewa (ujrah) | Nasabah syariah yang menerima peninjauan ujrah berkala | Ujrah dapat ditinjau ulang, sehingga angsuran bisa berubah |
| Take over KPR | Bank baru melunasi sisa pokok di bank lama dengan bunga baru | Debitur yang sudah lewat masa fix dan menghadapi bunga floating tinggi | Biaya pindah, penalti bank lama, dan bunga baru yang juga hanya fix sementara |
| Take over plus top up | Seperti take over, ditambah pinjaman tambahan atas nilai rumah | Kebutuhan dana besar yang memang lebih murah dibiayai dengan jaminan rumah | Utang bertambah dan tenor bisa memanjang; dana top up mudah habis untuk konsumsi |
| KPR rumah inden | Pencairan ke developer bertahap sesuai progres pembangunan | Pembeli rumah baru dari developer yang syarat PPJB-nya terpenuhi | Risiko keterlambatan atau proyek mangkrak; cicilan tetap berjalan |
Rentang tahun masa fix dalam tabel adalah gambaran umum skema di pasar, bukan penawaran bank tertentu. Syarat KPR subsidi FLPP, termasuk batas harga rumah dan batas penghasilan, ditetapkan pemerintah dan dapat diperbarui; cek di BP Tapera. Ketentuan rasio LTV dan uang muka diatur Bank Indonesia. Untuk produk dan perlindungan konsumen perbankan, rujuk Otoritas Jasa Keuangan. Untuk skema syariah, fatwa dasarnya diterbitkan Dewan Syariah Nasional MUI.