KPR syariah vs konvensional: murabahah, MMQ, dan cara membandingkan biayanya
Perbedaan KPR syariah akad murabahah dan musyarakah mutanaqisah dengan KPR konvensional, contoh hitungan total bayar, pelunasan dipercepat, denda, dan hal yang perlu dicek.
KPR syariah tidak memakai bunga, tetapi akad jual beli atau akad kemitraan. Pada akad murabahah, bank membeli rumah lalu menjualnya kepada Anda dengan harga yang sudah termasuk margin, sehingga angsuran tetap sampai lunas. Pada akad musyarakah mutanaqisah (MMQ), bank dan Anda memiliki rumah bersama; Anda membeli porsi bank sedikit demi sedikit dan membayar sewa (ujrah) atas porsi bank, yang dapat ditinjau ulang sehingga angsuran bisa berubah. Untuk membandingkannya dengan KPR konvensional, bandingkan total pembayaran dan risiko perubahan angsuran, bukan sekadar label "bunga" atau "margin".
Panduan ini bagian dari panduan bunga KPR dan cicilan per bulan.
Perbedaan pokok tiga skema
| Aspek | Konvensional (fix lalu floating) | Syariah murabahah | Syariah MMQ |
|---|---|---|---|
| Dasar akad | Pinjam meminjam dengan bunga | Jual beli dengan margin | Kepemilikan bersama dan sewa |
| Angsuran | Tetap selama fix, lalu bisa berubah | Tetap sampai lunas | Bisa berubah saat ujrah ditinjau |
| Bila suku bunga pasar turun | Cicilan floating bisa turun | Angsuran tidak turun | Ujrah bisa disesuaikan pada peninjauan |
| Bila suku bunga pasar naik | Cicilan floating bisa naik | Angsuran tidak naik | Ujrah bisa naik pada peninjauan |
| Pelunasan dipercepat | Ada penalti sesuai perjanjian | Sisa harga jual; potongan tergantung kebijakan bank | Membeli sisa porsi bank |
| Keterlambatan | Denda sesuai perjanjian | Ta'zir (disalurkan untuk dana sosial) dan/atau ta'widh (ganti rugi riil) | Serupa murabahah, sesuai akad |
Kedua jenis bank diawasi OJK. Untuk bank syariah, kesesuaian produk dengan prinsip syariah juga diawasi Dewan Pengawas Syariah di setiap bank dengan merujuk fatwa Dewan Syariah Nasional MUI.
Contoh hitungan: murabahah versus konvensional
Contoh ilustratif: pembiayaan Rp500 juta selama 15 tahun (180 bulan).
Murabahah. Misalkan bank menetapkan margin sehingga angsuran setara dengan perhitungan anuitas 10% per tahun.
- Angsuran tetap ≈ Rp5.373.026 per bulan
- Harga jual total = Rp5.373.026 × 180 ≈ Rp967,1 juta
- Margin = Rp967,1 juta − Rp500 juta ≈ Rp467,1 juta
Konvensional. Fix 6% selama 3 tahun, lalu floating.
- Cicilan bulan 1–36 ≈ Rp4.219.284
- Sisa pokok setelah 36 bulan ≈ Rp432.370.059
- Cicilan bulan 37–180 dihitung ulang untuk 144 bulan
| Floating konvensional | Cicilan setelah fix | Total bayar 15 tahun | Dibanding murabahah |
|---|---|---|---|
| 10% | ≈ Rp5.167.161 | ≈ Rp896,0 juta | ≈ Rp71 juta lebih murah |
| 11% | ≈ Rp5.419.998 | ≈ Rp932,4 juta | ≈ Rp35 juta lebih murah |
| 12% | ≈ Rp5.678.831 | ≈ Rp969,6 juta | Hampir sama |
| 13% | ≈ Rp5.943.468 | ≈ Rp1,008 miliar | ≈ Rp41 juta lebih mahal |
Dalam contoh ini, murabahah lebih mahal jika floating konvensional rendah dan lebih murah jika floating tinggi. Titik impasnya sekitar floating 12%. Yang dibeli dengan murabahah adalah kepastian angsuran selama 15 tahun. Angka margin dan bunga di atas hanya contoh; gunakan angka dari penawaran resmi.
Pelunasan dipercepat: perbedaan yang sering mengejutkan
Pada murabahah, utang Anda adalah sisa harga jual, bukan sisa pokok. Dalam contoh di atas, setelah 60 angsuran:
- Sisa harga jual = Rp5.373.026 × 120 ≈ Rp644,8 juta
- Sebagai pembanding, sisa pokok jika dihitung secara anuitas 10% ≈ Rp406,6 juta
Bank syariah dapat memberikan potongan pelunasan sehingga yang dibayar mendekati angka kedua, tetapi potongan itu umumnya kebijakan bank dan tidak boleh diperjanjikan di awal sebagai kewajiban. Karena itu, jika Anda berencana melunasi lebih cepat atau take over, tanyakan sejak awal bagaimana kebijakan potongan pelunasan bank tersebut dan minta contoh perhitungannya.
Pada MMQ, pelunasan berarti membeli sisa porsi kepemilikan bank, sehingga perhitungannya biasanya lebih dekat ke sisa pokok. Ketentuannya tetap mengikuti akad.
Contoh MMQ: dampak peninjauan ujrah
Pada MMQ, ujrah ditinjau pada jadwal yang disepakati. Contoh ilustratif: pembiayaan Rp500 juta selama 15 tahun, dengan angsuran awal setara perhitungan anuitas 9%, ditinjau setelah 2 tahun.
- Angsuran tahun 1–2 ≈ Rp5.071.333
- Porsi bank yang tersisa setelah 24 bulan, dihitung setara sisa pokok ≈ Rp465,4 juta
- Bila setelah peninjauan ujrah disesuaikan sehingga setara 11% untuk 156 bulan sisanya, angsuran menjadi ≈ Rp5.619.788
Kenaikan sekitar Rp548 ribu per bulan. Pola risikonya mirip KPR konvensional setelah masa fix, walaupun dasar akadnya berbeda. Karena itu, uji angsuran MMQ dengan skenario kenaikan seperti Anda menguji bunga floating.
Checklist memilih KPR syariah
- Tanyakan jenis akad: murabahah, MMQ, atau ijarah muntahiyah bittamlik.
- Untuk MMQ, tanyakan jadwal peninjauan ujrah dan dasar perubahannya.
- Minta contoh perhitungan pelunasan dipercepat pada tahun ke-3 dan ke-5.
- Baca ketentuan ta'zir dan ta'widh untuk keterlambatan.
- Cek biaya akad: administrasi, appraisal, notaris, dan asuransi (biasanya asuransi syariah). Lihat rincian biaya akad KPR.
- Bandingkan total bayar dengan penawaran konvensional pada beberapa skenario floating memakai kalkulator simulasi cicilan KPR.
Kesalahpahaman yang umum
- "KPR syariah pasti lebih murah." Tidak selalu; contoh di atas menunjukkan bisa lebih mahal atau lebih murah tergantung kondisi suku bunga.
- "KPR syariah tidak ada denda." Ada mekanisme ta'zir dan ta'widh. Bedanya, ta'zir tidak diakui sebagai pendapatan bank dan disalurkan untuk dana sosial.
- "Pelunasan syariah tidak ada penalti, jadi bebas biaya." Pada murabahah, persoalannya justru besarnya sisa harga jual dan seberapa besar potongan yang diberikan bank.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah rumah langsung atas nama saya pada murabahah?
Dalam praktik, sertifikat dibalik nama ke nasabah dan dibebani hak tanggungan untuk bank, seperti KPR konvensional. Detailnya mengikuti akad dan proses notaris; tanyakan ke bank.
Apakah bisa take over dari KPR konvensional ke KPR syariah?
Bisa, banyak bank syariah menawarkan pengalihan pembiayaan. Akadnya disusun ulang sesuai prinsip syariah. Hitung manfaatnya dengan simulasi take over KPR.
Apakah KPR syariah dijamin pemerintah?
Tidak ada jaminan pemerintah atas pembiayaan Anda. Yang dijamin LPS adalah simpanan nasabah di bank, bukan pembiayaan.
Siapa yang mengawasi kesesuaian syariah?
Dewan Pengawas Syariah di bank, dengan rujukan fatwa DSN-MUI. Pengawasan kelembagaan dan pelindungan konsumen tetap berada di OJK.
Sumber
- Otoritas Jasa Keuangan (OJK) — pengawasan perbankan syariah dan pelindungan konsumen
- Majelis Ulama Indonesia — fatwa Dewan Syariah Nasional tentang murabahah dan musyarakah mutanaqisah
- BP Tapera — KPR subsidi yang disalurkan bank syariah
