Rincian biaya akad KPR: provisi, appraisal, notaris, APHT, dan asuransi
Daftar biaya yang dibayar saat akad KPR di Indonesia, siapa yang menagih, cara menghitungnya, dan contoh ilustratif total dana tunai yang perlu disiapkan selain DP.
Selain uang muka, pembeli rumah dengan KPR perlu menyiapkan dana tunai untuk biaya bank (provisi, administrasi, appraisal), biaya notaris/PPAT (pengecekan sertifikat, perjanjian kredit, SKMHT atau APHT), dan premi asuransi jiwa kredit serta kebakaran. Jika sekaligus membeli rumah, ada pula biaya jual beli seperti AJB, balik nama, dan pajak (BPHTB, serta PPN untuk rumah baru dari developer). Dalam contoh ilustratif di bawah, biaya kredit saja untuk plafon Rp450 juta mencapai sekitar Rp21 juta, belum termasuk pajak dan biaya jual beli.
Panduan ini bagian dari panduan bunga KPR dan cicilan per bulan. Untuk menghitung angka Anda, gunakan kalkulator biaya akad KPR.
Biaya yang ditagih bank
| Biaya | Dasar perhitungan | Catatan |
|---|---|---|
| Provisi | Persentase dari plafon kredit | Besarnya berbeda per bank dan program; kadang ada promo provisi rendah |
| Administrasi | Nominal tetap | Kadang dinaikkan untuk plafon besar |
| Appraisal (penilaian agunan) | Nominal tetap, kadang berjenjang menurut nilai rumah | Ada bank yang menagihnya walau kredit akhirnya tidak disetujui; tanyakan di awal |
| Asuransi jiwa kredit | Premi dari plafon, usia, dan tenor | Menanggung sisa pokok bila debitur meninggal dunia, sesuai polis |
| Asuransi kebakaran | Premi dari nilai bangunan | Menanggung bangunan sebagai agunan; cek apakah banjir dan gempa termasuk |
| Biaya blokir angsuran | Beberapa bulan cicilan di rekening | Tidak semua bank; dana ini milik Anda tetapi tidak bisa dipakai |
Semua angka resmi harus tercantum dalam surat penawaran atau rincian biaya dari bank. Peraturan pelindungan konsumen OJK mewajibkan bank menyampaikan informasi biaya produk dengan jelas, jadi Anda berhak meminta rincian tertulis sebelum akad.
Biaya notaris dan PPAT
Untuk KPR, notaris/PPAT rekanan bank biasanya mengurus:
- Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan untuk memastikan tidak ada blokir atau sengketa yang tercatat.
- Akta perjanjian kredit, bila dibuat secara notariil.
- SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) atau langsung APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan).
- Pendaftaran hak tanggungan secara elektronik di BPN, termasuk PNBP sesuai tarif resmi.
Jika Anda sekaligus membeli rumah, PPAT juga membuat AJB dan mengurus balik nama sertifikat. Honorarium PPAT untuk akta dibatasi oleh peraturan jabatan PPAT, yaitu paling tinggi 1% dari nilai transaksi; dalam praktik angkanya dinegosiasikan dan sering di bawah batas itu. Mintalah rincian per item, bukan satu angka gabungan.
Contoh ilustratif: menyiapkan dana tunai
Misalkan rumah bekas seharga Rp600 juta, DP Rp150 juta, plafon KPR Rp450 juta. Semua angka adalah contoh, bukan tarif bank tertentu.
Biaya kredit:
- Provisi 1% × Rp450 juta = Rp4.500.000
- Administrasi dan appraisal = Rp2.500.000
- Notaris (cek sertifikat, SKMHT/APHT, pendaftaran HT) dan asuransi jiwa serta kebakaran di muka = Rp14.000.000
- Subtotal biaya kredit = Rp21.000.000
Biaya jual beli dan pajak pembeli (contoh):
- BPHTB 5% × (Rp600 juta − NPOPTKP Rp80 juta) = Rp26.000.000
- AJB dan balik nama, misalnya Rp6.000.000
Total dana tunai = DP Rp150 juta + Rp21 juta + Rp26 juta + Rp6 juta = Rp203 juta.
Dengan kata lain, untuk rumah Rp600 juta dengan DP 25%, dana tunai yang dibutuhkan sekitar 34% dari harga rumah. Banyak pembeli hanya menyiapkan DP dan terkejut di minggu akad. Perhitungan BPHTB dan PPN dijelaskan di pajak saat membeli rumah.
Cara menekan biaya akad tanpa mengorbankan perlindungan
- Bandingkan provisi dan administrasi di dua atau tiga bank. Selisih 0,5% provisi pada plafon Rp450 juta bernilai Rp2,25 juta.
- Tanyakan apakah appraisal dikembalikan atau dikreditkan bila kredit disetujui.
- Periksa premi asuransi. Bank biasanya mewajibkan asuransi dari perusahaan rekanannya; tanyakan apakah Anda boleh memakai polis sendiri yang memenuhi syarat.
- Minta rincian notaris per item. Biaya yang tidak jelas, seperti "biaya lain-lain", sebaiknya ditanyakan.
- Jangan memangkas asuransi jiwa kredit demi hemat. Asuransi ini melindungi keluarga dari beban sisa pokok bila debitur meninggal dunia.
Membandingkan struktur biaya dua bank
Biaya rendah di satu pos bisa diimbangi biaya tinggi di pos lain. Contoh ilustratif untuk plafon Rp450 juta:
| Pos | Bank A | Bank B |
|---|---|---|
| Provisi | 1% = Rp4.500.000 | 0,5% = Rp2.250.000 |
| Administrasi | Rp1.000.000 | Rp2.500.000 |
| Appraisal | Rp1.000.000 | Rp1.000.000 |
| Total biaya bank | Rp6.500.000 | Rp5.750.000 |
Bank B lebih murah Rp750 ribu di biaya awal. Namun bila bunga fix Bank A lebih rendah 0,25 poin persentase, selisih cicilannya pada plafon Rp450 juta selama 20 tahun bisa sekitar Rp70 ribu per bulan, sehingga keunggulan biaya awal Bank B habis dalam sekitar satu tahun. Bandingkan biaya awal bersama total cicilan, bukan terpisah.
Asuransi: apa yang perlu dicek di polis
| Pertanyaan | Mengapa penting |
|---|---|
| Apakah premi dibayar sekaligus untuk seluruh tenor atau per tahun? | Memengaruhi dana tunai saat akad dan biaya bila take over |
| Apakah ada pengembalian premi bila KPR dilunasi lebih cepat? | Sebagian polis memberi pengembalian sebagian, sebagian tidak |
| Risiko apa yang ditanggung asuransi kebakaran? | Banjir, gempa, dan kerusuhan sering perlu perluasan jaminan |
| Siapa penerima manfaat? | Biasanya bank sebagai pemegang hak tanggungan |
| Bagaimana prosedur klaim? | Keluarga perlu tahu dokumen dan tenggat klaim |
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah biaya akad bisa dimasukkan ke plafon KPR?
Umumnya tidak; biaya dibayar debitur dari dana sendiri atau dipotong dari rekening sebelum pencairan. Beberapa program mungkin berbeda, jadi tanyakan langsung ke bank.
Apakah biaya appraisal hilang jika KPR ditolak?
Tergantung kebijakan bank. Ada yang tidak mengembalikannya karena penilaian sudah dilakukan. Tanyakan sebelum appraisal dijadwalkan.
Kenapa saya harus memakai notaris rekanan bank?
Bank membutuhkan notaris/PPAT yang dipercaya untuk memastikan hak tanggungan terpasang dengan benar. Anda tetap berhak meminta rincian biayanya dan bertanya bila ada pos yang tidak jelas.
Apakah biaya akad muncul lagi saat take over?
Ya, sebagian besar muncul lagi: provisi dan administrasi bank baru, appraisal, roya hak tanggungan lama, APHT baru, dan asuransi baru. Hitung dampaknya di simulasi take over KPR.
Sumber
- Otoritas Jasa Keuangan (OJK) — pelindungan konsumen dan kewajiban transparansi biaya
- Kementerian ATR/BPN — pengecekan sertifikat, hak tanggungan elektronik, dan tarif layanan
- Direktorat Jenderal Pajak — PPN dan PPh terkait jual beli rumah
