BPHTB, PPN, dan pajak lain saat membeli rumah dengan KPR

Pembeli rumah di Indonesia hampir selalu membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), pajak daerah dengan tarif paling tinggi 5% dari nilai perolehan dikurangi NPOPTKP. Jika rumah dibeli baru dari developer yang berstatus Pengusaha Kena Pajak, pembeli juga menanggung PPN, kecuali rumah tersebut termasuk rumah yang dibebaskan atau mendapat insentif PPN ditanggung pemerintah. Penjual membayar PPh final atas pengalihan tanah dan bangunan. Pajak-pajak ini tidak termasuk dalam plafon KPR, jadi harus disiapkan sebagai dana tunai.

Panduan ini bagian dari panduan bunga KPR dan cicilan per bulan. Biaya di sisi bank dijelaskan di rincian biaya akad KPR.

Siapa membayar pajak apa

Pembagian siapa membayar apa bisa dinegosiasikan dalam jual beli, tetapi kewajiban hukumnya tetap pada pihak yang ditetapkan aturan. Jika penjual meminta pembeli menanggung PPh penjual, catat kesepakatan itu secara tertulis dan hitung sebagai bagian harga rumah.

Menghitung BPHTB

Rumus umum:

BPHTB = tarif × (NPOP − NPOPTKP)

• NPOP pada jual beli adalah harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB, yang dipakai umumnya NJOP. Pemerintah daerah juga dapat melakukan verifikasi nilai pasar.
• NPOPTKP (nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak) ditetapkan Perda. UU 1/2022 menetapkan paling rendah Rp80 juta untuk perolehan pertama wajib pajak di daerah tersebut. Beberapa daerah menetapkan angka lebih tinggi, dan perolehan karena waris punya ketentuan tersendiri.
• Tarif paling tinggi 5%; daerah dapat menetapkan lebih rendah.

Contoh ilustratif rumah bekas Rp600 juta, daerah dengan tarif 5% dan NPOPTKP Rp80 juta:

1. NPOP = Rp600.000.000
2. NPOP − NPOPTKP = Rp520.000.000
3. BPHTB = 5% × Rp520.000.000 = Rp26.000.000

BPHTB harus dibayar sebelum AJB ditandatangani, karena PPAT hanya dapat menandatangani akta setelah bukti pembayaran BPHTB diserahkan. Cek tarif dan NPOPTKP di Bapenda kabupaten/kota tempat rumah berada.

Kapan rumah terkena PPN

PPN berlaku pada penyerahan rumah oleh pengusaha yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak, biasanya developer. Jual beli rumah bekas antarperorangan yang bukan PKP tidak dikenai PPN.

Sejak 2025, tarif PPN umum 12%, tetapi untuk barang yang bukan tergolong mewah, termasuk rumah pada umumnya, PPN dihitung dengan dasar pengenaan pajak nilai lain sebesar 11/12 dari harga jual, sehingga beban efektifnya 11% dari harga jual.

Contoh ilustratif rumah baru Rp600 juta tanpa insentif: PPN ≈ 11% × Rp600 juta = Rp66.000.000.

Pengecualian penting:

• Rumah sederhana dan rumah subsidi yang memenuhi batas harga dan syarat tertentu dibebaskan dari PPN. Ini relevan untuk KPR subsidi FLPP.
• Insentif PPN ditanggung pemerintah (DTP) untuk rumah tapak dan satuan rumah susun baru.

Cara kerja insentif PPN ditanggung pemerintah

Pemerintah beberapa kali memberikan insentif PPN DTP untuk rumah baru melalui Peraturan Menteri Keuangan. Polanya selama ini:

• berlaku untuk rumah tapak atau rumah susun baru yang diserahterimakan dalam periode insentif;
• harga jual paling tinggi Rp5 miliar;
• PPN yang ditanggung pemerintah hanya atas bagian harga sampai Rp2 miliar, dengan persentase yang ditetapkan dalam PMK untuk periode tersebut;
• satu orang hanya mendapat insentif untuk satu unit.

Contoh ilustratif dengan asumsi insentif 100% atas bagian sampai Rp2 miliar:

Pajak penjual dan pengaruhnya pada harga

Penjual membayar PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan, umumnya 2,5% dari nilai bruto, dengan tarif lebih rendah untuk rumah sederhana tertentu yang dijual developer. Pada rumah bekas Rp600 juta, PPh penjual 2,5% berarti Rp15 juta. Pajak ini bukan beban pembeli, tetapi sering muncul dalam negosiasi "harga bersih". Jika penjual menyebut harga "nett", tanyakan apakah Anda diminta menanggung PPh penjual.

Checklist pajak sebelum AJB

• Cek NJOP di SPPT PBB terakhir dan pastikan PBB sudah lunas.
• Tanyakan tarif BPHTB dan NPOPTKP di Bapenda setempat.
• Untuk rumah baru, minta developer menjelaskan apakah harga sudah termasuk PPN dan apakah insentif DTP berlaku untuk tanggal BAST Anda.
• Sepakati tertulis siapa menanggung PPh penjual dan biaya AJB.
• Masukkan semua pajak ke anggaran dana tunai dengan kalkulator biaya akad KPR.

Kapan perlu konsultan pajak

Mintalah bantuan konsultan pajak atau PPAT bila Anda membeli lewat badan usaha, membeli rumah sangat mahal, menjual rumah lama dan membeli rumah baru dalam tahun yang sama, atau menerima rumah melalui hibah dan waris.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah BPHTB bisa dicicil atau dimasukkan ke KPR?

BPHTB adalah pajak daerah yang dibayar sebelum AJB, jadi biasanya tidak dapat dibiayai lewat plafon KPR. Sebagian daerah punya program keringanan; tanyakan ke Bapenda setempat.

Apakah rumah bekas dari developer terkena PPN?

Yang dikenai PPN adalah penyerahan oleh PKP. Jika rumah dijual oleh perorangan yang bukan PKP, tidak ada PPN. Jika developer menjual unit yang pernah dimiliki pihak lain, minta penjelasan statusnya secara tertulis.

Apakah saya perlu NPWP untuk membeli rumah?

Sejak integrasi NIK sebagai NPWP orang pribadi, NIK dipakai dalam administrasi perpajakan. Bank dan PPAT tetap akan meminta data perpajakan Anda; siapkan sejak awal.

Apakah insentif PPN DTP berlaku untuk rumah inden?

Insentif selama ini dikaitkan dengan serah terima rumah yang sudah jadi dalam periode tertentu. Rumah inden yang diserahterimakan setelah periode berakhir mungkin tidak mendapat insentif. Cek ketentuan PMK yang berlaku.

Sumber

• Direktorat Jenderal Pajak — PPN, insentif PPN DTP, PPh final pengalihan tanah dan bangunan
• Kementerian Keuangan — Peraturan Menteri Keuangan tentang insentif perpajakan
• JDIH BPK — naskah UU 1/2022, PP 34/2016, dan Perda BPHTB
• Kementerian ATR/BPN — pendaftaran peralihan hak