Bunga fix vs floating KPR: apa yang terjadi setelah masa promo habis

Bunga fix tidak berubah selama periode yang disepakati, sedangkan bunga floating ditetapkan bank dari waktu ke waktu dan bisa naik atau turun. Hampir semua KPR di Indonesia menggabungkan keduanya: fix untuk 1 sampai 10 tahun pertama, lalu floating sampai lunas. Masa fix yang singkat biasanya diberi bunga lebih rendah, tetapi Anda menanggung risiko floating lebih lama. Masa fix yang panjang memberi kepastian, dengan harga bunga fix yang lebih tinggi. Pilihan yang tepat bergantung pada satu hitungan: berapa cicilan Anda setelah masa fix berakhir pada beberapa skenario bunga floating.

Panduan ini bagian dari panduan bunga KPR dan cicilan per bulan.

Tiga skema yang paling sering ditawarkan

Ada juga skema floating penuh sejak awal. Skema ini jarang dipilih pembeli rumah pertama, tetapi kadang cocok untuk debitur yang berencana melunasi cepat, karena penalti pelunasannya cenderung lebih ringan. Cek ketentuannya di perjanjian, karena tidak semua bank sama.

Contoh hitungan: fix 3 tahun versus fix 5 tahun

Contoh ilustratif berikut memakai plafon Rp500 juta dan tenor 20 tahun (240 bulan).

• Penawaran A: fix 4,5% selama 3 tahun, lalu floating.
• Penawaran B: fix 7,5% selama 5 tahun, lalu floating.

Langkah hitungan untuk penawaran A:

1. Cicilan bulan 1–36 pada 4,5%: sekitar Rp3.163.247.
2. Sisa pokok setelah 36 bulan: sekitar Rp450.446.181.
3. Cicilan bulan 37–240 dihitung ulang dari sisa pokok tersebut untuk 204 bulan.

Langkah hitungan untuk penawaran B:

1. Cicilan bulan 1–60 pada 7,5%: sekitar Rp4.027.966.
2. Sisa pokok setelah 60 bulan: sekitar Rp434.510.492.
3. Cicilan bulan 61–240 dihitung ulang untuk 180 bulan.

Hasilnya pada tiga skenario floating:

Apa artinya?

• Jika floating relatif rendah (9%) atau sedang (11%), penawaran A lebih murah secara total, karena tiga tahun pertama bunganya jauh lebih rendah.
• Jika floating tinggi (13%), total keduanya hampir sama. Keunggulan B adalah kepastian dua tahun tambahan, bukan total biaya.
• Pada semua skenario, cicilan A di tahun keempat naik tajam dari sekitar Rp3,16 juta. Rumah tangga yang tidak sanggup menghadapi lonjakan itu akan terpaksa take over atau restrukturisasi, dan keduanya punya biaya.

Hitungan ini memakai asumsi bahwa bunga floating tetap selama sisa tenor. Pada kenyataannya bunga floating bisa berubah beberapa kali, jadi gunakan hasilnya sebagai rentang, bukan prediksi.

Cara memilih masa fix yang cocok

Gunakan pertanyaan berikut sebagai daftar keputusan:

• Apakah cicilan setelah masa fix pada floating 11–13% masih di bawah sekitar sepertiga penghasilan bersih? Jika tidak, masa fix singkat berisiko tinggi untuk Anda.
• Apakah penghasilan kemungkinan naik dalam tiga tahun? Kenaikan gaji yang realistis, bukan harapan, membuat fix singkat lebih masuk akal.
• Apakah Anda berencana take over setelah masa fix? Rencana ini hanya aman jika Anda tetap memenuhi syarat bank baru dan biaya pindah tertutup penghematan. Lihat simulasi take over KPR.
• Apakah Anda berencana melunasi sebagian dalam masa fix? Penalti selama masa fix biasanya lebih berat. Baca panduan pelunasan dipercepat KPR.
• Apakah Anda membutuhkan kepastian untuk anggaran keluarga? Masa fix panjang adalah "asuransi" terhadap kenaikan bunga; Anda membayar premi berupa bunga fix yang lebih tinggi.

Klausul yang wajib dibaca di perjanjian kredit

Sebelum akad, cari bagian yang mengatur perubahan suku bunga. Hal yang perlu jelas tertulis:

1. Tanggal berakhirnya masa fix dan suku bunga yang berlaku sesudahnya.
2. Dasar penetapan bunga floating, misalnya mengacu pada suku bunga yang berlaku di bank atau SBDK ditambah premi risiko.
3. Cara dan waktu bank memberi tahu perubahan bunga kepada debitur.
4. Penalti pelunasan dipercepat, dibedakan antara selama masa fix dan sesudahnya.
5. Ada tidaknya batas atas (cap) bunga floating. Banyak perjanjian tidak memilikinya; jangan berasumsi ada.

Penjelasan tentang SBDK dan hubungannya dengan BI-Rate ada di SBDK, BI-Rate, dan bunga floating.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membandingkan dua bank hanya dari bunga tahun pertama, padahal masa fix-nya berbeda.
• Menganggap bunga floating akan sama dengan bunga promo atau hanya sedikit lebih tinggi.
• Menandatangani akad tanpa mengetahui bahwa penalti pelunasan selama masa fix dihitung dari jumlah yang dilunasi.
• Memilih fix berjenjang tanpa menghitung cicilan di setiap jenjang.

Pola kesalahan ini dibahas lebih lanjut di jebakan bunga promo KPR.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah bunga floating pasti naik?

Tidak pasti. Bunga floating mengikuti kebijakan bank, yang dipengaruhi biaya dana dan kondisi suku bunga. Ia bisa turun, tetapi dalam perencanaan lebih aman menghitung skenario naik.

Bisakah saya meminta bunga fix lagi setelah masa fix habis?

Sebagian bank menawarkan program fix ulang (repricing) bagi debitur lama yang lancar, kadang dengan biaya administrasi. Tanyakan langsung ke bank sebelum memutuskan take over, karena biayanya bisa lebih kecil.

Mengapa bunga fix 10 tahun lebih tinggi dari fix 3 tahun?

Karena bank menanggung risiko suku bunga lebih lama. Selisih bunga itu adalah harga kepastian. Apakah sepadan, tergantung seberapa besar Anda membutuhkan cicilan yang stabil.

Apakah fix berjenjang sama dengan bunga promo?

Fix berjenjang juga bunga tetap, tetapi berbeda di setiap periode. Hitung cicilan tiap jenjang dengan kalkulator simulasi cicilan KPR agar Anda tahu kenaikannya sejak awal.

Sumber

• Otoritas Jasa Keuangan (OJK) — pelindungan konsumen dan transparansi informasi produk bank
• Bank Indonesia — BI-Rate dan kebijakan makroprudensial
• Sikapi Uangmu OJK — edukasi keuangan tentang kredit dan KPR