Checklist pengajuan KPR: dokumen, urutan proses, dan pertanyaan untuk bank
Daftar dokumen KPR untuk karyawan dan wiraswasta, urutan proses dari pengajuan sampai akad, pertanyaan yang wajib diajukan ke bank, dan hal yang dicek di hari akad.
Pengajuan KPR berjalan lebih cepat dan lebih aman jika Anda menyiapkan tiga hal sebelum datang ke bank: dokumen pribadi dan penghasilan, dokumen rumah, dan daftar pertanyaan tertulis tentang bunga setelah masa fix, biaya, dan penalti. Urutan prosesnya umumnya: cek kemampuan bayar dan SLIK, pilih rumah, ajukan ke bank, appraisal, analisis kredit, surat persetujuan (SP3K), lalu akad di hadapan notaris/PPAT. Checklist di bawah dapat Anda centang langsung di checklist sebelum akad KPR.
Panduan ini bagian dari simulasi KPR lengkap.
Dokumen pribadi dan penghasilan
| Dokumen | Karyawan | Wiraswasta / profesional |
|---|---|---|
| KTP pemohon dan pasangan | Ya | Ya |
| Kartu Keluarga | Ya | Ya |
| Surat nikah, akta cerai, atau perjanjian pisah harta (jika ada) | Ya | Ya |
| NPWP atau data perpajakan berbasis NIK | Ya | Ya |
| Slip gaji beberapa bulan terakhir | Ya | — |
| Surat keterangan kerja atau SK pengangkatan | Ya | — |
| Rekening koran pribadi 3–6 bulan | Ya | Ya |
| Izin usaha (NIB) atau izin praktik profesi | — | Ya |
| Laporan keuangan usaha dan rekening koran usaha | — | Ya, umumnya 6–12 bulan |
| SPT Tahunan PPh | Kadang diminta | Biasanya diminta |
Daftar persisnya berbeda per bank. Tanyakan daftar resmi sejak awal agar tidak bolak-balik.
Dokumen rumah
Rumah bekas dari perorangan:
- Salinan sertifikat (SHM atau SHGB) dan, bila perlu, bukti pemecahan sertifikat.
- PBG atau IMB.
- SPPT PBB dan bukti lunas PBB tahun berjalan.
- KTP dan KK penjual, serta surat nikah penjual atau persetujuan pasangan bila rumah merupakan harta bersama.
Rumah baru atau inden dari developer:
- Brosur dan spesifikasi teknis.
- PPJB atau draf PPJB.
- Informasi status sertifikat induk dan rencana pemecahan.
- Informasi PBG proyek.
Cara memeriksa dokumen-dokumen ini dijelaskan di cek sertifikat dan PBG sebelum KPR dan risiko KPR rumah inden.
Urutan proses KPR
- Hitung kemampuan bayar dengan bunga floating, bukan hanya promo. Gunakan gaji minimal untuk KPR.
- Cek SLIK OJK sendiri dan selesaikan tunggakan lama. Lihat KPR ditolak karena SLIK OJK.
- Pilih rumah dan sepakati harga; untuk rumah bekas, buat kesepakatan tertulis tentang uang tanda jadi dan syarat pengembaliannya bila KPR ditolak.
- Ajukan ke dua atau tiga bank dengan dokumen lengkap.
- Appraisal oleh penilai bank.
- Analisis kredit, termasuk verifikasi pekerjaan dan SLIK.
- Surat persetujuan kredit (SP3K) yang mencantumkan plafon, tenor, bunga, dan syarat.
- Bandingkan SP3K dari beberapa bank, lalu pilih.
- Bayar pajak dan biaya, termasuk BPHTB sebelum AJB.
- Akad kredit dan AJB di hadapan notaris/PPAT, lalu pencairan ke penjual atau developer.
- Pemasangan hak tanggungan dan balik nama sertifikat, yang diurus notaris/PPAT.
Pertanyaan tertulis untuk bank
Kirim pertanyaan ini lewat email atau minta jawabannya dalam surat penawaran:
- Berapa bunga fix, berapa lama, dan berapa bunga floating yang berlaku saat ini untuk debitur seperti saya?
- Bagaimana bunga floating ditetapkan dan bagaimana perubahan diberitahukan?
- Berapa penalti pelunasan sebagian dan penuh, selama dan setelah masa fix?
- Rincian provisi, administrasi, appraisal, notaris, dan premi asuransi?
- Apakah ada blokir angsuran atau kewajiban membuka produk lain, misalnya kartu kredit atau tabungan tertentu?
- Apakah biaya appraisal dikembalikan bila kredit tidak disetujui?
- Berapa denda keterlambatan dan bagaimana menghitungnya?
Apa yang dicek di hari akad
- Isi perjanjian kredit sama dengan SP3K: plafon, tenor, bunga fix, lama masa fix.
- Klausul perubahan bunga, penalti, dan denda sudah Anda pahami.
- Nama, NIK, dan data rumah tertulis benar di semua akta.
- Polis asuransi: tertanggung, objek, dan masa pertanggungan sesuai.
- Jadwal angsuran pertama dan tanggal debet rekening sudah jelas.
- Anda menerima salinan dokumen yang ditandatangani.
Hal yang paling sering memperlambat proses
Lama proses KPR sangat bervariasi, tetapi penyebab keterlambatannya cukup bisa ditebak. Siapkan langkah antisipasi berikut sejak awal:
| Penghambat | Mengapa terjadi | Antisipasi |
|---|---|---|
| Dokumen penghasilan kurang | Slip gaji tidak lengkap, rekening koran tidak sesuai periode | Tanyakan daftar dokumen resmi dan periode rekening koran yang diminta |
| Jadwal appraisal | Penilai harus datang ke lokasi | Pastikan pemilik rumah bisa dihubungi dan rumah bisa dimasuki |
| Nilai appraisal di bawah harga | Plafon dihitung dari nilai appraisal | Siapkan dana tambahan DP atau negosiasi ulang harga |
| Pengecekan sertifikat | Ada catatan blokir, hak tanggungan lama, atau data tidak cocok | Minta salinan sertifikat sejak awal dan periksakan ke notaris/PPAT |
| Riwayat SLIK | Ada fasilitas lama yang belum ditutup | Minta iDeb sendiri sebelum mengajukan |
| Persetujuan pasangan | Pasangan sulit hadir saat akad | Atur jadwal akad bersama sejak SP3K terbit |
| SP3K berakhir | Persetujuan memiliki masa berlaku | Tanyakan masa berlaku SP3K dan jadwalkan akad sebelum berakhir |
Untuk rumah bekas, beri tahu penjual sejak awal bahwa Anda membeli dengan KPR. Penjual yang mengira transaksi tunai sering kehilangan kesabaran ketika proses berjalan beberapa minggu.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa bank yang sebaiknya diajukan sekaligus?
Dua sampai tiga bank cukup untuk membandingkan. Setiap pengajuan dapat memunculkan permintaan informasi SLIK oleh bank, dan pengajuan terlalu banyak membuat proses sulit dikelola.
Apa itu SP3K?
SP3K adalah surat persetujuan kredit yang menyebutkan plafon, tenor, suku bunga, dan syarat yang harus dipenuhi sebelum akad. Gunakan SP3K, bukan brosur, untuk membandingkan bank.
Apa yang terjadi pada uang tanda jadi jika KPR ditolak?
Tergantung kesepakatan dengan penjual atau developer. Karena itu, sebelum membayar tanda jadi, sepakati tertulis bahwa uang dikembalikan, seluruhnya atau sebagian, bila KPR ditolak bank.
Apakah pasangan harus ikut menandatangani?
Untuk harta bersama dalam perkawinan, bank biasanya meminta persetujuan pasangan. Jika ada perjanjian pisah harta, siapkan dokumennya.
Sumber
- Otoritas Jasa Keuangan (OJK) — SLIK dan pelindungan konsumen
- Kementerian ATR/BPN — sertifikat, balik nama, dan hak tanggungan
- Direktorat Jenderal Pajak — NPWP berbasis NIK dan SPT
