Cek sertifikat, PBG, dan status tanah sebelum KPR: langkah dan sumber resmi BPN
Cara memeriksa SHM dan SHGB, risiko tanah girik, sertifikat elektronik, PBG pengganti IMB, tata ruang, dan PBB sebelum mengajukan KPR, beserta sumber resmi yang dipakai.
Sebelum mengajukan KPR, pastikan rumah punya sertifikat yang terdaftar di BPN (SHM atau SHGB) atas nama penjual, tidak sedang diblokir, disita, atau dibebani hak tanggungan pihak lain yang belum diroya, serta punya PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, pengganti IMB) atau IMB lama yang sesuai dengan bangunan. Bank memeriksa agunan melalui notaris/PPAT, tetapi pemeriksaan awal oleh Anda sendiri mencegah uang tanda jadi hangus dan proses KPR berbulan-bulan untuk rumah yang ternyata tidak bisa dijaminkan. Tanah yang masih berupa girik atau surat adat lain umumnya tidak bisa langsung dijadikan agunan KPR sebelum didaftarkan menjadi sertifikat.
Panduan ini bagian dari kesalahan umum saat mengambil KPR.
Jenis hak atas tanah yang sering ditemui
| Jenis | Ciri | Catatan untuk KPR |
|---|---|---|
| SHM (Sertifikat Hak Milik) | Hak terkuat dan terpenuh, hanya untuk WNI dan badan tertentu | Diterima sebagai agunan |
| SHGB (Hak Guna Bangunan) | Berjangka waktu, dapat diperpanjang dan diperbarui; umum di perumahan developer | Diterima sebagai agunan; cek sisa jangka waktu |
| HGB di atas HPL | HGB di atas tanah hak pengelolaan pihak lain | Perlu persetujuan pemegang HPL untuk sebagian perbuatan hukum; tanyakan ke bank |
| Sertifikat hak milik satuan rumah susun | Untuk unit apartemen atau rusun | Diterima sebagai agunan sesuai ketentuan |
| Girik, letter C, petok D, atau alas hak adat lain | Bukan sertifikat terdaftar | Perlu didaftarkan dulu ke BPN |
Untuk SHGB, cek tanggal berakhirnya hak. Jika jangka waktunya tinggal pendek dibanding tenor KPR, bank dapat meminta perpanjangan lebih dulu. Developer biasanya menjual rumah dengan SHGB yang dapat ditingkatkan menjadi SHM untuk rumah tinggal; prosedurnya di kantor pertanahan.
Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 mewajibkan alat bukti tertulis tanah bekas milik adat didaftarkan dalam jangka waktu tertentu sejak PP tersebut berlaku; setelah itu, surat-surat tersebut hanya berfungsi sebagai petunjuk dalam pendaftaran. Bila rumah incaran masih berstatus girik, konsultasikan dengan notaris/PPAT dan kantor pertanahan sebelum membayar apa pun.
Langkah memeriksa sertifikat
- Minta salinan sertifikat dan cocokkan nama pemilik dengan KTP penjual. Bila pemilik sudah meninggal, perlu proses waris dan balik nama sebelum dijual.
- Cocokkan data fisik: luas tanah, nomor, dan batas di sertifikat dengan kondisi di lapangan.
- Cek status di BPN melalui notaris/PPAT, termasuk catatan blokir, sita, atau hak tanggungan. Pengecekan resmi ini wajib sebelum AJB.
- Gunakan layanan informasi BPN, misalnya aplikasi resmi Kementerian ATR/BPN, untuk melihat informasi dasar bidang tanah.
- Tanyakan apakah sertifikat masih diagunkan di bank lain. Jika ya, pelunasan dan roya harus dilakukan bersamaan dengan transaksi.
Sertifikat elektronik diberlakukan secara bertahap oleh Kementerian ATR/BPN. Bila rumah sudah bersertifikat elektronik, pemeriksaan dan peralihan haknya dilakukan melalui sistem elektronik BPN; notaris/PPAT dapat menjelaskan prosesnya.
Memeriksa PBG, IMB, dan SLF
Sejak PP No. 16 Tahun 2021 sebagai pelaksanaan UU Cipta Kerja, izin bangunan disebut PBG, dan permohonannya diproses melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). IMB yang terbit sebelumnya tetap berlaku.
Yang dicek:
- PBG atau IMB ada dan atas alamat serta bidang tanah yang sama.
- Bangunan saat ini sesuai dengan yang diizinkan. Penambahan lantai atau perluasan besar tanpa izin bisa menjadi masalah saat appraisal.
- Untuk bangunan tertentu, ada SLF (Sertifikat Laik Fungsi).
Untuk rumah bekas yang direnovasi berkali-kali, perbedaan antara bangunan dan IMB lama cukup umum. Tanyakan ke bank apakah perbedaan itu memengaruhi nilai agunan.
Tata ruang dan lingkungan
- Peruntukan lahan: pastikan lokasi berada di zona permukiman menurut rencana tata ruang. Informasi tata ruang dapat ditanyakan ke dinas tata ruang kabupaten/kota atau melalui layanan informasi tata ruang Kementerian ATR/BPN.
- Garis sempadan: bangunan yang terlalu dekat dengan sungai, rel, atau jalan tertentu bisa berisiko.
- Akses jalan: pastikan akses ke rumah adalah jalan umum atau jalan yang haknya jelas.
- Riwayat banjir: tanyakan ke tetangga dan cek polis asuransi kebakaran apakah banjir perlu perluasan jaminan.
PBB dan kewajiban lain
- Minta SPPT PBB beberapa tahun terakhir dan bukti pelunasannya.
- Cocokkan NJOP dengan harga transaksi untuk memperkirakan BPHTB; lihat pajak saat membeli rumah.
- Tanyakan tunggakan iuran lingkungan, listrik, dan air yang mungkin menjadi beban pembeli.
Rumah dari warisan: langkah tambahan
Rumah bekas yang dijual oleh ahli waris memerlukan pemeriksaan ekstra:
- Bukti kewarisan, misalnya surat keterangan waris atau penetapan pengadilan, sesuai ketentuan yang berlaku bagi pewaris.
- Persetujuan dan tanda tangan semua ahli waris dalam penjualan, atau kuasa yang sah dari yang berhalangan.
- Balik nama waris ke para ahli waris lebih dulu, atau proses lain yang disarankan PPAT.
- Pembayaran pajak atas perolehan karena waris oleh ahli waris sesuai ketentuan daerah.
Satu ahli waris yang tidak setuju dapat menghentikan transaksi, bahkan setelah Anda membayar tanda jadi. Pastikan semua pihak sudah sepakat sebelum Anda mengajukan KPR.
Tanda bahaya
| Tanda | Kemungkinan masalah |
|---|---|
| Penjual hanya bisa menunjukkan fotokopi | Sertifikat asli diagunkan atau dikuasai pihak lain |
| Nama di sertifikat berbeda dengan penjual | Waris belum dibalik nama atau penjual bukan pemilik |
| Harga jauh di bawah pasar dengan desakan cepat | Sengketa, sitaan, atau penipuan |
| Luas di lapangan jauh berbeda | Batas bermasalah atau penyerobotan |
| Penjual menolak pengecekan oleh notaris/PPAT | Ada sesuatu yang disembunyikan |
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah rumah dengan SHGB lebih buruk daripada SHM untuk KPR?
Tidak selalu. Bank menerima SHGB sebagai agunan. Yang penting adalah sisa jangka waktu hak dan kemungkinan peningkatan menjadi SHM untuk rumah tinggal.
Berapa lama pengecekan sertifikat?
Tergantung kantor pertanahan dan kelengkapan dokumen. Pengecekan dilakukan oleh notaris/PPAT; tanyakan perkiraan waktunya agar jadwal akad realistis.
Bisakah membeli rumah yang sertifikatnya masih diagunkan di bank?
Bisa, asalkan pelunasan kredit penjual, roya, dan peralihan hak diatur bersamaan, biasanya melalui bank dan notaris/PPAT. Jangan membayar penuh ke penjual sebelum sertifikat dilepas bank.
Apakah perlu ukur ulang tanah?
Bila ada keraguan tentang batas atau luas, pengukuran ulang oleh kantor pertanahan memberi kepastian, dengan biaya sesuai tarif resmi.
Sumber
- Kementerian ATR/BPN — pendaftaran tanah, sertifikat elektronik, layanan informasi pertanahan, dan tata ruang
- JDIH BPK — naskah PP No. 18 Tahun 2021 dan PP No. 16 Tahun 2021
- Direktorat Jenderal Pajak — PPh atas pengalihan hak
